정부는 현재 토지이용의 불합리한 규제를 개선하고자 '국토이용의 효율화 방안'의 일환으로 개발가능토지의 공급능력을 확충하고자 각종 규제로 묶인 가용토지를 향후 5년간 약 2,232㎢(제주도의 1.2배 - 약 675백만평)를 도시용지로 공급하는 토지적성평가를 진행하고 있다. (2008년 10월)
이중 가장 넓은 면적을 차지하는게 바로 보전산지인데 자그마치 3억평(서울의 1.8배)이 넘는 엄청난 면적이다.바로 이 보전산지를 준보전으로 전환해서 개발 가능한 도시용지로 공급하겠다는게 본 정책의 취지이다.
우리나라 국토이용 현황을 보면 전체면적의 64.8%(64,638㎢)를 차지하는게 산지인 만큼 국토개발에 가장 많은 면적을 할당하는 것인데, 이미 보전산지 일부를 개발이 용이한 준보전산지로 전환(08년 12월)했으며, 다시 준보전산지의 면적을145만ha에서 155만ha로 조정했다.
즉, 보전산지에서 해제되어 준보전으로 전환되면 일단 농림지역이나 자연환경보전지역에서 관리지역으로 용도지역이 변경된다. 따라서 개발이 용이해지고 건축행위의 범위가 넓어지며 이는 다시 적성평가를 거쳐 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화 된다. 그러므로 전원주택이나 민박, 펜션 등 다양한 용도로 가치가 격상되기 때문에 그만큼 큰 호재로 작용하는 것이다.
모든 임야는 「산지」에 해당이 되고, 다시 '보전' 과 '준보전'으로 나뉘며 '보전산지'는 '공익용산지' 와 '임업용산지'로 분류된다. 임업용산지는 적정 자격이 되면 농가주택을 지을 수도 있으나 공익용산지는 개인의 개발행위는 "절대불가" 다.(농림어업인의 신,증,개축과 종교시설 등 일부 허용되나 외지인의 경우는 불가함)
그런데, 전원주택지나 펜션부지를 찾는 일부 초보자들은 이러한 산지에 대한 전문지식없이 중개업자나 큰 땅을 쪼개파는분양업자의 말만 믿고 덜컥 계약했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 이러한 투자는 전적으로 '무지'에서 나오는 행동으로 나중에 등기를 받고 후회해봐야 소용없다. 소유권이전등기를 받는순간 이미 돌아올 수 없는 강을 건넌 것이다.
양평의 서종면 문호리는 예전부터 유명연예인이나 재력가들에게는 아주 잘 알려진 전원주택지로 각광받는 곳이다.
지난해 이 곳의 공익용산지 20여만평에 달하는 임야를 분할도 안하고 신문에 광고를 실어 분양했던 업체가 있다. 해당토지의 주변은 아름답게 지어진 전원주택들이 즐비했던 곳으로 그런 주택을 보고 많은 사람들이 앞다퉈 계약을 했으며분양업체는 떼 돈을 번것으로 소문이 돌았다. 경춘고속도로 서종IC에서 가까운 그 땅의 분양가는 평당 39,000원 이었다.
그런 땅을 사는 사람이 그렇게 많은걸 보고 놀랐다. 공익용산지에 공유자지분등기인 그 땅을 말이다. 아무리 헐값이라도1천평이면 3900 만원이다. 등기비용까지 합산하면 4,000 만원이 훌쩍 넘는다. 요즘 4,000만원이면 사람 목숨도 오고간다.개발이 안된다는 걸 미리 알고도 산 사람은 아마도 없을 것이다. 분양하는 사람들은 미안한 마음도 없는 것같다...
수도권에서만 보선산지는 이런 식으로 한해에 수십, 수백만평이 거래된다. 결국 피해자를 양산해야만 끝이나는 보전산지
※아래 토지는 어느 기획부동산에서 분양한 춘천의 보전산지이다. 자세히 보면...
용도지역은 농림지역에 임업용이니 보전산지가 틀림없다. 바둑판처럼 분할된 임야가 바로 해당 토지인데...대각선으로 길게 뻗은 두 줄의 실선은 경춘선복선전철의 터널구간이다.터널의 상부에 위치한 토지는 터널 내부와의 거리가 얼마냐에 따라서 개발이 되고 안되고의 차이는 있지만 이런 경우는 어떨까...? 개발? 단연코 안된다. 더구나 임야는 경사도가 가장 크게 작용하는데 필자의 육안으로만 봐도 족히 25도는 넘어보인다. 진입로도 없다. 등기부등본을 확인해보니 누가 사기는 샀다. 그것도 평당 27만원에서 29만원 까지...
동네 부동산에서는 기획부동산에서 2만원에 사갔단다. 이러니 기획부동산이 욕을 먹지...
모든 땅의 기초분석은 용도지역이 어쩌구, 주변현황이 저쩌구 하지만, 임야는 이렇다. 가장 먼져 진입로, 둘째는 경사도,셋째는 입목 상태다. (입목본수도, 입목축적(수목생밀도), 입목의 영급(나무의 수령으로 1~5영급, 1영급은 10년)을 살펴야 한다. 입목의 수종도 문제가 된다. 조선소나무 등 보호수종 4~5영급은 벌목, 간벌이 거의 안된다고 보면된다.
경사도는 15도, 25도, 35도, 45도 이하로 나누고 경사가 급할수록 개발과 밀접한 관련이 있다. 가능하면 15도 이하로 하되25도 이상은 무조건 넘기지 마라. 그 외에도 평가하는 방법이 여러가지 있지만 단순투자자나 전원실수요자는 이정도만파악해도 무리가 없다 하겠다.산지를 다루는 전문가를 산림기술사, 또는 산림경영기술사라는 자격을 취득한 사람이 있다. 임야를 고를 때 이런 기술자를알고 있으면 더할 나위 없다. 안심하고 맏겨도 되니 말이다.
사실 잘만고르면 농지보다 훨씬 수익을 많이 올릴 수 있는게 바로 임야다. 농지는 개발행위를 할때 보토 등을 통해 도로와 높이를 같게 해야 하지만 임야는 절토(切土)로 깍아내리면 되기 때문에 돈이 적게 든다. 또, 임야에 존재하는 부수적 자산(토석, 암반, 나무 등)은 지역개발현황을 잘 파악하고 매입해서 팔면 땅 값을 상회하는 부가수익도 올릴 수 있기 때문이다.실제로 땅투자로 돈 번 투자의 고수들은 임야를 잘 활용해 이러한 꿈 같은 투자를 지금도 하고 있는게 현실이다.
부동산 투자분석 참 좋아졌다. 이제 인터넷으로 안되는게 거의 없기 때문이다.
임야를 평가할 때 산림청에서 제공하는 산지정보시스템 (http://www.forestland.go.kr/)을 활용하면 해당 임야의
평균경사도에서 토질, 자생하는 입목의 종류, 개발행위허가 등등 많은 부분을 확인할 수 있다.
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