[스크랩] 5층 신축건물이 소재하는 대지만을 낙찰받았네...

5층 신축건물이 소재하는 대지만을 낙찰받았네...

 

2007년 7월경, 서울시 광진구 자양동에 소재하는 필자의 연구소에서 경매투자

관련한 강의를 진행하였다. 이 날 강의는 2007년 2월경 경기도 의정부시 H동

에 소재하는 대지(58.4평)를 낙찰받은 사례에 대한 강의였는데... 본 경매사건

은 지상에 5층 신축건물(각층 약 28.5평)이 있었으나, 건물은 경매대상에서 제

외되었다.

 

이 물건의 1차 매각기일은 2007년 2월 7일이었고, 최저매각가격은 약 1억 1천

만 원이었으나, 이 날짜에 6명이 입찰하여 1억 6천 5백만 원에 낙찰되었다.

그런데 매각허부기일인 동년 2월 14일 매각불허가결정이 났는데, 법원의 매각

불허가 사유는 지상 건물의 건축업자가 유치권신고를 하였기 때문이라고 하는

데, 낙찰자는 법원의 매각불허가결정에 불복하여 즉시항고를 제기하였고, 이에

법원은 매각허가결정을 내렸다.

여기서 대지만 경매진행되는 상태에서 지상 건물이 건축중이었고, 건축업자가

유치권신고를 하였다 하더라도 낙찰자는 대지만을 낙찰받았기에 건축업자의

유치권신고만으로 매각불허가결정이 나서는 아니 되는 사안이었다. 그러하였

기에 법원은 매각허가결정을 내려 준 듯 하다.

나아가 본 사건은 토지상에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 없어 지상 신

축 건물 소유자는 토지 소유자에게 법정지상권의 성립을 주장할 수 없기에 대

지 낙찰자가 지상 건물에 대한 철거를 주장할 경우 유치권자의 유치목적물 자

체가 없어지게 된다면 유치권은 아무런 쓸모가 없게 되는 것이다.

경매투자시 남 탓을 하지 말라는 이야기를 하고 싶다. 아파트 등 평범한 물건의

낙찰가격이 고공행진을 하여 낙찰받지 못한다면 법정지상권 등 하자가 있는 듯

한 물건에 관심을 가져 보는 것도 경매투자를 통한 수익을 올릴 수 있는 한 방

법이 될 수 있을 것이다.

자! 그렇다면 토지 낙찰자는 앞으로 어떠한 행동을 취하여야 할까?

먼저 지상 건물 소유자를 상대로 법정지상권이 성립되지 않기에 지상 신축 건

물을 철거하라는 소송을 제기할 것이다. 그러나 신축 건물인 관계로 법원은 아

마도 조정을 붙일 것이다.

법원의 조정내용이 적정하다면 토지 낙찰자는 지상 건물 소유자에게 토지를 재

매각하는 절차를 밟아 수익을 올릴 수도 있다. 만약 건물 소유자가 비협조적으

로 나온다면 토지 낙찰자는 건물 철거라는 칼날을 세울 경우 과연 결과는 어떻

게 될 것인지는...

그리고 지상 건물에 임차인이 살고 있다면 토지 낙찰자는 임차인을 설득하여

건물 소유자를 상대로 보증금반환소송을 제기하게 한 후 판결문으로 건물을 강

제경매신청하게 한다면 지상 건물은 토지 소유자가 낙찰받을 수밖에 없기에 소

위 반쪼가리 부동산을 공략한다면 이 또한 경매시장의 틈새시장으로 볼 수 있

을 것이다.

낙찰가격이 높아진다고 한탄하지 말고, 특수한 물건에 대한 공략방법을 연구한

다면 경매투자를 통한 수익창출은 얼마든지 할 수 있다. 내공을 탄탄히 쌓은

후 남이 건드리지 못하는 물건을 투자대상으로 삼아 보는 것이 어떠할까?

 

                          한빛부동산문화원(www.rpn.co.kr) 원장 안 종 현

 

 

출처 : 건강한 부자클럽(건부클럽)

글쓴이 : 안종현(동네아저씨) 원글보기

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