[스크랩] 유치권

경매물건중 유치권이 신고된 물건이 다수인 점을 가만하여 유치권에 대한 지식을 가지고 있어야 한다

경매전문가들의 판단에 의하면 유치권 신고건수의 90%가 가짜이고 10%가 진짜이지만 여기서 7%는 공사비를 부풀려신고했고 3%만이 진실한 유치권금액이라고 한다

따라서 좋은 경매물건이 유치권신고가 가짜이거나 유치권불성립이 확실하다면 도전하는것이 바람직하지않을까

유치권 의의 :타인의물건을 점유하는 자가 그물건에 관하여 생긴 채권을 변제를 받을때까지 그물건을 유치하는 권리이다

유치권의 성립요건

1.타인의 소유의 물건에 관하여

-건축업자가 본인이 건물을 지어서 분양할려고하다 중간에 부도가 나서 경매가 진행되는데 유치권을 신고하는 행위는건축업자의 무식이 원인으로 자기물건에는 유치권이 성립되지 않는다 

-빌라신축공사의 하청업자가 공사대금 대신 빌라를 소유권이전하여 점유중인데 미납공사비가 있더래도 이빌라가 경매가 들어가도 유치권은 성립되지않는다 소유자이고 현재의 점유는 유치권자의 점우가 아니고 소유자의 점유이기 때문이다 

2.그물건에 관하여 생긴 채권

-경매물건은 토지인데 지상에 미완성의 건물의 시공업자 터파기공사 옹벽공사를 한 업자는 토지에 관하여 유치권을 행사하지못한다 

3.변제기에 있어야하며

경매가 아닌경우 건축주가 시공업자에게 공사금액을 주기로 한날 이후가 변제기가 된다

4.유치권자가 그목적물을 점유하고 있어야한다 즉 점유를 상실하면 유치권은 소멸된다

-건설업자가 아파를 건축하여 분양회사에 점유를 인도하였으면 유치권은 소멸된다 더군다나 아파트를 분양햇거나 임대했다면 유치권이 성립될 여지는 전혀 없다

-빌라건축공사의 하청업자가 공사금액 대신으로 빌라의 임대차계약을 맺어 점유증이라면 유치권은 성립되지않는다 이때의 점유는 유치권의 점유가 아니라 임차인의 점유이기 때문이다

- 경매개시등기는 처분금지효력이 있으므로 경매개시 등기이후의 점유는 인정되지않는다

다만 점유시기를 알기 어려우니 입찰자는 법원현황조사서를 참고하여야하고 현황조사서의 내용은 법정에서 유치권의 성립유무인 점유를 판단하는 근거가 되기도 한다   

5.유치권배제특약이 없어야 한다

-임대차계약서에는 원상회복의무가 있는데 이조항은 유치권베재특약으로 해석한다

따라서 임차인은 유치권이 인정되지않는다  

-건물이 신축과정에서 건축주가 대출을 진행하면 대출은행에서 시공업자의 유치권포기각서를 제출토록한다 이도 유치권배제특약이다 

6.유치권의 소멸시효3년이 완성되지 않아야한다

유치권의 소멸시효는 3년이나 점유로서 중단되지 않는다

만약 건물의 완성이 4년또는 5년이라면 유치권을 행사하기보다 가압류를 하는것이 일반적인 공사업자의 행태다 따라서 건물준공이 4-5년경과해서 가압류없이 유치권행사는 가짜일 가능성이 97%다

 

유치권은 누가 왜 신고하는가

물건소유자 즉 채무자 또는 세입자가 입찰자를 감소시켜 싼값에 낙찰받으려는 의도가 확실하다

유치권의 신고의 90%가 이경우이고 진정 공사업자는 10%이하이다 

요즘 경매물건으로 유치권신고물건 중에는 채권은행에서 유치권배제신청을 하는경우가 많다 이내용을 알려면 문건/송달내역을 검토해보면 알수가 있다  

유치권의 내용은 방대하여 다설명하다보면 골치가 아프다 이정도를 기본으로 알고 있어야햐며 좀더 공부하는 계기가 되기를 바란다 필자는 유치권물건에 관해 누가 물어보아 답변할 정도는 알아야 하지않을까

명색이 경매해서 밥먹고 산다는 인간의 기본자존심이다 도사재갈

  

     

출처 : 지산다우

글쓴이 : 재갈공명 원글보기

메모 :