[스크랩] (163) 양도세.. 양도세 비과세 경우.. 양도세율.. 양도세 계산 방법.. 양도세 절세하는 방법..

 양도세.. 양도세 비과세 경우.. 양도세율..

                                                     양도세 계산 방법.. 양도세 절세하는 방법..

1) 양도소득세(양도세).. 부동산 및 그 외 자산(골프회원권 등)을 유상으로 양도하여 얻은 차익에 대하여 부과하는 세금을 말합니다. 주택이나 토지 등 부동산을 매도한 후 이익(양도 차익)이 발생하면 양도세를 내야 합니다. 부동산을 처분했지만 양도차익이 발생하지 않은 경우는 양도세를 내지 않지만 신고 의무는 있습니다.

2) 양도세를 내지 않아도 되는(비과세) 경우.. 감면의 경우..

ㄱ, 일가구 일 주택(9억 이하)인 경우 2년 이상 보유하다 양도하면 양도차익이 얼마가 되었던 비과세 됩니다. 또한 신고 의무도 없습니다.

ㄴ, 일가구 일 주택 보유자가 기존주택을 팔지 못한 상태에서 이사 가기 위해 다른 집을 사서 일시적으로 일가구 이 주택자가 된 경우 이사(새 집 잔금 납부) 후 기존주택을 3년 이내 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

ㄷ, 농가주택을 구입하여 1가구 2주택이 된 경우에는.. 기존주택 양도시 비과세 요건 (2년 보유) 을 갖추었다면 양도소득세가 비과세 됩니다. 단 농가주택을 3년간 보유해야 한다는 조건이 붙습니다.. 예를 들어 기존 도시의 아파트를 농가주택 구입 후 3년 안에 매도하면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 그런데 사정이 생겨 농가주택을  3년 보유하지 못하고 매도한 경우에는 기존주택에 대한 양도세를 부과한다는 것입니다.

ㄹ, 농업인(농지 원부 소유자)이 8년 자경한 농지를 양도했을 경우 1억 한도로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (양도세가 이억 천만 원 나왔을 경우 천만 원만 납부) 보유(놀리거나 임차한 경우)만 하였을 경우에는 혜택이 없습니다.

ㅁ, 농업인이 4년 이상 자경한 농지를 양도하고 다른 농지를 구입(최소 2/3 이상의 면적 또는 양도 가액의 1/2 이상) 하면 역시 비과세 혜택이 주어집니다. (대토로 인한 양도로 1억 한도)

3) 양도세율.. 양도세율은 아래 이미지와 같습니다.

구분		과세표준액 (만원)		세율		누진공제액		비고
주택, 토지    2년 이상 보유자		1,200 이하		6%		0		2014.1.1 부터 적용
		1,200  -  4,600		15%		108만 원
		4,600  -  8,800		24%		522만 원
		8,800  -  1억 5천		35%		1,490만 원
		1억5천 초과		38%		1,940만 원
1년 이상 2년 미만 단기 보유		40%
1년 미만 단기 보유		50%
미등기 전매		70%

※ 장기 보유 특별공제율..

보유 기간		다주택,  토지, 건물..				비고
3년 이상 - 4년 미만		10%				/
4 - 5년		12%
5 - 6년		15%
6 - 7년		18%
7 - 8년		21%
8 - 9년		24%
9 - 10년		27%
10년 이상		30%

4) 양도세 과세표준액.. 양도세 과세표준액이란 양도차익에서 {1}필요경비(취득세 중개 수수료 등)와 {2} 기본 공제(일 인당 일 년에 1회 250만 원)와 {3}장기 보유 특별공제율을 감면하고 남은 금액 즉 과세의 기준이 되는 금액을 말합니다.

5) 양도세 계산 방법.. 알아 두시면 편리하고 좋습니다.

서울 사는 황 여사가 원주에 있는 땅을 3억에 사서 3년 3개월 만에 5억에 팔았습니다. 양도세를 얼마 내야 하는지 계산해 보겠습니다. 순수한 양도차익은 2억입니다.

양도 차익 2억에서 먼저 필요경비 그리고 기본공제 장기 보유 공제율을 감면받는다고 위 4)에서  말씀드렸습니다. 취득세와  중개 수수료 등 {1} 필요 경비를 예비 귀농인이 신규로 농지 살 때 (취득세 및 농특세, 교육세 3,4% ) 를 적용해서 모두 1,250만 원으로 합니다. {2} 기본공제 일 인당 250만 원, 합계 1,500만 원을 공제(마이너스) 하면  185,000,000 원이 됩니다. 

마지막으로 위 이미지 장기 보유 특별공제율 표에서 3 - 4년 보유하면.. 장기 보유 공제율은 10%라고 나와있습니다. 185,000,000 원에서 {3} 장기 보유 공제율 10%(18,500,000 원)를 공제하면 166,500,000 원이 됩니다.

" 일억 육천육백오십만(166,500,000) 원이 과세표준액 " 이 됩니다.

166,500,000 원이 황 여사가 내야 될 양도세의 과세표준액이 되므로..

위 3) 양도세율 이미지 표를 보면 양도세율은 과세표준액이 1억 5천 초과하므로 38% 입니다. 166,500,000 원 곱하기 0,38 하면 양도세는 육천삼백이십칠만 (63,270,000) 원이 나옵니다.

저걸 다 양도세로 내는 게 아니고.. 위 3번 이미지 양도세율 표를 보면 누진공제액이 나와 있습니다. 과세표준액이 일억 오천만 원이 넘으니 누진공제액은 1,940만 원입니다.

63,270,000 원에서 1,940만 원을 공제하면 사천삼백팔십칠만(43,870,000) 원이 황 여사가 내야 될 양도세가 됩니다.

그럼 이제 43,870,000 원의 양도세를 다 내느냐.. 아닙니다. 양도한 달의 말일 기준  2개월(예정신고 기한) 이내에 내가 이렇게 땅을 팔아서 양도세를 신고합니다.. 하고 자진신고를 하면 또 10%를 감면해 줍니다. 43,870,000 원의 10% (4,387,000)을 공제하면 삼천구백사십팔만 삼천 원(39,483,000)이 황여사가 땅 팔아 번 양도차익 이억원에 대해서  최종 내야 할 양도세가 됩니다.

6) 양도세 절세하는 방법..

아빠나 엄마 한 사람의 명의로 등기하지 말고 부부 공동명의로 등기해 두면 나중 양도 세 낼 때 일 인당 기본공제(250만 원)를 부부 둘 다 받을 수 있고 양도 차익 계산을 나누어서 하므로 세율이 줄어들어 단독 명의보다는 부부 공동명의로 등기해 두면 나중 양도세 낼 때 약 1/3 정도 절세할 수 있습니다.

* 법이 자주 바뀌므로 위 내용에 나온 수치가 실제와 조금 다를 수 있습니다. 이 점 참고하시기 바랍니다... ♧

* 국세청 홈페이지 에서 국세청 홈텍스(홈텍스 바로가기)로 들어가서 양도세 모의 계산을 클릭하면 양도세 계산기가 나옵니다. 필요할 때 이용하여 보십시오..^^

출처 : ♧ 뜨디룸 예비 귀농귀촌人을 위한 부동산 경매 福 카페 ♧

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